Αθήνα, 24.07.2018
Αριθμ. Πρωτ.: 1263 ΕΞ
ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗΣ & ΕΛΕΓΧΩΝ Ν.Π.Δ.Δ.
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗΣ (ΣΛΟΤ)
ΣΛΟΤ 1263/2018
ΘΕΜΑ : Εγγραφές Ανακαίνισης
ΕΡΩΤΗΜΑ
Η Εταιρεία μας ΧΧΧΧ δραστηριοποιείται στον χώρο Αρτοποιίας – Ζαχαροπλαστικής και εμπορίας τροφίμων.
Η εταιρεία για την άσκηση της δραστηριότητάς της στεγάζεται σε εκμισθωμένο ακίνητο, υπόγειο και ισόγειο τα οποία αποτελούν και ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Στα πλαίσια του εκσυγχρονισμού των κτιριακών υποδομών της και των μηχανημάτων της κατήρτισε σύμβαση έργου με τεχνική εταιρεία για την αποπεράτωση των παραπάνω εργασιών.
Οι εργασίες που αφορούν τις αριθμήσεις από 8 έως και 16, αποτελούν νέες εργασίες αφού όμως έχουν αποψιλωθεί οι παλιές εγκαταστάσεις, το κόστος των αποψιλώσεων αναφέρεται στην αρίθμηση 3.
Οι εργασίες που αφορούν το υπόγειο με το κόστος του, είναι οι κάτωθι :
| 1) | Μελέτες Εισφορές | 3.120,00 € |
| 2) | Χωματουργικά | 5.900,00 € |
| 3) | Καθαιρέσεις-αποκομιδή | 19.310,00 € |
| 4) | Σκυροδέματα | 25.760,00 € |
| 5) | Δάπεδα –Επενδύσεις | 54.165,00 € |
| 6) | Ξηρά Δόμηση | 7.788,00 € |
| 7) | Μεταλλική Κατασκευή | 700,00 € |
| 8) | Κουφώματα | 3.700,00 € |
| 9) | Βαφές | 12.230,00 € |
| 10) | Υδραυλικές εργασίες | 22.362,32€ |
| 11) | Εργασίες Αποχέτευσης | 7.070.01 € |
| 12) | Είδη Υγιεινής | 420,00 € |
| 13) | Κλιματισμός-αερισμός | 58.293,72 € |
| 14) | Πυρόσβεση | 7.914,24 € |
| 15) | Υγραέριο | 5.622,60 € |
| 16) | Ηλεκτρολογική εγκατάσταση | 72.918,28 € |
Οι εργασίες του ισογείου με το κόστος τους, είναι οι κάτωθι :
| 1) | Μελέτες Εισφορές | 3.680,00 € |
| 2) | Χωματουργικά | 4.500,00 € |
| 3) | Καθαιρέσεις-αποκομιδή | 12.145,00 € |
| 4) | Σκυροδέματα | 8.300,00 € |
| 5) | Δάπεδα –Επενδύσεις | 117.905,00 € |
| 6) | Ξηρά Δόμηση | 4.032,00 € |
| 7) | Μεταλλική Κατασκευή | 68.050,00 € |
| 8) | Κουφώματα | 11.400,00 € |
| 9) | Βαφές | 13.500,00 € |
| 10) | Υδραυλικές εργασίες | 4.958,08€ |
| 11) | Εργασίες Αποχέτευσης | 1.767,51 € |
| 12) | Είδη Υγιεινής | 180,00 € |
| 13) | Κλιματισμός-αερισμός | 13.845,92 € |
| 14) | Πυρόσβεση | 1.978,56 € |
| 15) | Υγραέριο | 0,00 € |
| 16) | Ηλεκτρολογική εγκατάσταση | 29.395,95 € |
Με την παρούσα αίτηση παρακαλούμε να μας υποδείξετε τον λογιστικό χειρισμό των παραπάνω δαπανών με βάση τις λογιστικές αρχές όπως διέπονται από το ισχύον δίκαιο και τα Ε.Λ.Π (δηλαδή ποιές δαπάνες θα παγιοποιηθούν και ποιες θα καταλογισθούν στα έξοδα της χρήσης με βάση την αρχή της αυτοτέλειας των χρήσεων και αν για κάποιες από τις παραπάνω εργασίες στην περίπτωση που παγιοποιηθούν θα αποτελέσουν διακεκριμένα – ξεχωριστά – πάγια που θα έχω διαφορετικό συντελεστή απόσβεσης) που ξεκίνησαν στο φορολογικό ετος 2017 και θα αποπερατωθούν κατά το φορολογικό έτος 2018.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Η Λογιστική Οδηγία εφαρμογής του Ν.4308/2014 (η «Οδηγία») και ειδικότερα η ενότητα 18.1.13, αναφέρεται στην περίπτωση κατά την οποία γίνονται δαπάνες ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου. Ως γνωστόν, τα διαλαμβανόμενα στις οικείες διατάξεις του Ν 4308/2014, όπως έχουν ερμηνευθεί από την Λογιστική Οδηγία ως άνω, που αφορούν στην ανέγερση κτίσματος σε οικόπεδο τρίτου, εφαρμόζονται ομοίως και για εκείνες τις περιπτώσεις, κατά τις οποίες πραγματοποιούνται από τον μισθωτή, δαπάνες για βελτιώσεις ή προσθήκες σε μισθωμένο ακίνητο με λειτουργική μίσθωση (παρ. 18.1.14).
Περαιτέρω, ως προς το ερώτημά σας, ακολουθώντας την παραπάνω ενότητα 18.1.13, θα πρέπει να διευκρινισθεί κατά πόσον η ωφέλιμη οικονομική ζωή του ακινήτου είναι σημαντικά μεγαλύτερη από την περίοδο που η μισθώτρια έχει δικαίωμα να το χρησιμοποιεί. Η απάντηση στο ερώτημα σας θα διαφέρει ανάλογα με το αν η ωφέλιμη οικονομική ζωή είναι χαμηλότερη, ή ταυτίζεται με την διάρκεια μίσθωσης του κτιρίου.
Συγκεκριμένα η Οδηγία αναφέρει για την μισθώτρια τα εξής:
«(α) Στην περίπτωση που η ωφέλιμη οικονομική ζωή του ακινήτου είναι σημαντικά μεγαλύτερη από τον χρόνο της μίσθωσης (χρόνος χρήσης), το κόστος κατασκευής του ακινήτου αναγνωρίζεται ως άυλο πάγιο περιουσιακό στοιχείο (συμβατική χρήση ακινήτου), υποκείμενο στον προβλεπόμενο από το νόμο λογιστικό χειρισμό (απόσβεση στη διάρκεια της μίσθωσης και έλεγχο απομείωσης)..» και
«β) Στην περίπτωση που η ωφέλιμη οικονομική ζωή του ανεγειρόμενου παγίου ταυτίζεται ουσιαστικά με την περίοδο που η μισθώτρια συμβατικά το χρησιμοποιεί, η σύμβαση είναι στην ουσία χρηματοδοτική μίσθωση, με το σύνολο της αξίας της (κόστος κατασκευής του ακινήτου) προκαταβαλλόμενο από τη μισθώτρια. Η οντότητα αναγνωρίζει το πάγιο ως ακίνητο (κτήριο), το οποίο υπόκειται στον προβλεπόμενο από το νόμο λογιστικό χειρισμό (απόσβεση στη διάρκεια της μίσθωσης και έλεγχο απομείωσης).
Κατά συνέπεια, σε περίπτωση που χαρακτηριστεί ως χρηματοδοτική μίσθωση, τότε, η απάντηση στο ερώτημά σας επί της ουσίας έγκειται στο κατά πόσο τα παραπάνω έξοδα μπορούν σύμφωνα με τον Νόμο 4308/2014, να ενσωματωθούν στο κόστος κτήσης του παγίου. Το άρθρο 18 αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι ανάμεσα στα έξοδα που μπορούν να κεφαλαιοποιηθούν περιλαμβάνονται:
«γ) Οι δαπάνες επισκευής και συντήρησης, μόνο όταν εμπίπτουν στον ορισμό του περιουσιακού στοιχείου. Σε κάθε άλλη περίπτωση, οι σχετικές δαπάνες αναγνωρίζονται ως έξοδο.
Από την περιγραφή των δαπανών που αναγράφονται στο ερώτημά σας, εκτιμούμε ότι στοιχειοθετείται η κεφαλαιοποίησή τους, ως δαπανών βελτίωσης του υφιστάμενου ακινήτου.
Σημειώνεται ότι για την ορθή εφαρμογή των σχετικών ρυθμίσεων, η ανεγείρουσα οντότητα (μισθωτής) θέτει στη διάθεση της εκμισθώτριας (ιδιοκτήτης) την απαιτούμενη τεκμηρίωση του κόστους του κτιρίου, στην περίπτωση που η εκμισθώτρια οντότητα αναγνωρίζει το σχετικό πάγιο, ενώ σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να αναφέρονται κατάλληλες γνωστοποιήσεις στο προσάρτημα.
| ΤΑ ΜΕΛΗ | Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ ΣΛΟΤ |
| Ελένη Ρογδάκη – Χαραμή | Χαράλαμπος Ξένος |
| Δημήτριος Κακούρας | |
| Χαράλαμπος Συρούνης | |
| Νικόλαος Σγουρινάκης |